การเลือกทำเลโดยพิจารณาปัจจัยด้านปริมาณการจราจร

การเลือกทำเลโดยพิจารณาปัจจัยด้านปริมาณการจราจร

ผมมีโอกาสได้ทำงานในโครงการเลือกทำเลแห่งหนึ่ง ซึ่งเกณฑ์การพิจารณาไม่ได้ดูแค่ “ทำเลที่ตั้ง” เหมือนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป แต่ให้ความสำคัญกับ ปริมาณการจราจรที่ผ่านหน้าแปลงที่ดิน เป็นหลัก
แม้โครงการนี้จะไม่ใช่โครงการขนาดใหญ่ แต่เป็นงานที่น่าสนใจมาก และผมอยากนำสิ่งที่ได้เรียนรู้มาแบ่งปัน

1. การใช้ข้อมูลสถิติการจราจรจากกรมทางหลวง (DOH)

กรมทางหลวงมีการเผยแพร่สถิติการจราจรบนถนนสายหลักทั่วประเทศ โดยข้อมูลจะแยกประเภทรถ เช่น รถยนต์ รถกระบะ รถบรรทุกขนาดใหญ่ รถจักรยานยนต์ เป็นต้น
พร้อมทั้งแสดงค่า Average Annual Daily Traffic (AADT) ของรถแต่ละประเภท

AADT คือค่าเฉลี่ยจำนวนยานพาหนะที่ผ่านต่อวันตลอดทั้งปี
ข้อมูลนี้มีประโยชน์มาก โดยเฉพาะในกรณีที่ไม่มีระบบนับรถของตัวเอง หรือไม่มีทรัพยากรเพียงพอในการเก็บข้อมูลภาคสนามอย่างจริงจัง
AADT จึงเป็นจุดเริ่มต้นที่เชื่อถือได้ในการประเมินศักยภาพของถนนแต่ละสาย และโดยนัยเดียวกัน คือศักยภาพของแต่ละทำเล

2. ปัจจัยที่ส่งผลต่อความแม่นยำของปริมาณการจราจร

ปัจจัยที่อาจส่งผลต่อความคลาดเคลื่อนของข้อมูลจราจร ได้แก่

• วันที่เก็บข้อมูล – ควรใช้วันทำงานปกติ หลีกเลี่ยงวันหยุดสุดสัปดาห์ วันหยุดนักขัตฤกษ์ หรือช่วงที่มีงานอีเวนต์ เพราะอาจทำให้ปริมาณรถผิดปกติ

• ช่วงเวลา – ปริมาณรถในช่วงเช้า กลางวัน และเย็น แตกต่างกันมาก การนำข้อมูลหลายช่วงเวลามาเฉลี่ยจะช่วยให้ภาพรวมสมดุลขึ้น

• ความเร็วของการจราจร – รถที่เคลื่อนตัวช้าอาจให้ความรู้สึกว่ารถติดมาก แต่ในความเป็นจริงจำนวนรถอาจน้อยกว่าถนนที่รถวิ่งเร็วกว่า

• ฝั่งของถนน – บางฝั่งอาจมีรถมากในช่วงเช้า และลดลงในช่วงบ่าย (หรือกลับกัน) ขึ้นอยู่กับรูปแบบการเดินทางของคนในพื้นที่

3. ลักษณะเชิงบวกของถนนโดยรวม

นอกเหนือจากตัวเลขปริมาณรถ ลักษณะของถนนเองก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน เช่น

• รูปแบบถนน – จำนวนช่องจราจร ถนนแบ่งเกาะกลางหรือไม่

• ความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย – จำนวนหลังคาบ้านที่เห็นจากภาพถ่ายดาวเทียม สามารถใช้เป็นตัวบ่งชี้จำนวนประชากรในพื้นที่

• การไหลของการจราจร – จุดกลับรถสะดวก ไม่ใกล้แยกใหญ่เกินไป และไม่ติดไฟแดงนาน

• การพัฒนาเชิงพาณิชย์โดยรอบ – ร้านค้าขนาดใหญ่และแบรนด์เชนมักผ่านการวิเคราะห์จราจรมาแล้ว เช่น BigC, Lotus, ปั๊มน้ำมัน, ร้านฟาสต์ฟู้ด (KFC, McDonald’s), ร้านสะดวกซื้อ, คาร์แคร์ และร้านกาแฟ

• ตำแหน่งที่ตั้งเฉพาะจุด – แปลงที่อยู่ตรงหัวมุมหรือสี่แยก มักได้เปรียบด้านการมองเห็น

• ลักษณะของชุมชน – พื้นที่รายได้สูง หรือพื้นที่ที่มีแรงงานหนาแน่น มักสร้างรายได้ได้ดีกว่า

4. การคัดกรองประเภทยานพาหนะให้เหมาะกับธุรกิจ

ไม่ใช่รถทุกประเภทจะสร้างมูลค่าให้กับธุรกิจของคุณ
เพื่อความแม่นยำ ควรพิจารณาว่า รถประเภทใดสำคัญจริง

• รถแท็กซี่มีแนวโน้มจอดและใช้บริการหรือไม่

• รถโดยสารหรือรถสองแถวสามารถนำลูกค้ามาได้หรือไม่

• รถกระบะของบริษัทอยู่ในกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหรือไม่

• รถเก่ามากที่มีกำลังซื้อจำกัด ควรถูกนับรวมหรือไม่

การคัดกรองลักษณะนี้จะช่วยเชื่อมข้อมูลจราจรเข้ากับ ศักยภาพรายได้จริงของธุรกิจ

5. การหาจุดสมดุลระหว่างปริมาณรถและราคาที่ดิน

ทำเลที่อยู่บนถนนที่มีปริมาณการจราจรสูง มักมีราคาที่ดินแพง โดยเฉพาะในโซนพาณิชยกรรมที่พัฒนาแล้ว
ในหลายกรณี ราคาที่ดินสูงจนทำให้บางธุรกิจไม่สามารถดำเนินการได้อย่างมีกำไร

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของกรมทางหลวง ยังมีถนนบางสายที่มีปริมาณรถใกล้เคียงกับถนนพาณิชยกรรมหลัก
แต่ราคาที่ดินต่ำกว่ามาก
การค้นหา “โอกาสที่ซ่อนอยู่” เหล่านี้ สามารถสร้างความได้เปรียบอย่างมากให้กับธุรกิจที่ต้องการการมองเห็นสูง โดยไม่ต้องแบกรับต้นทุนที่ดินเกินความจำเป็น

ข้อควรระวังเพิ่มเติม

ภาพลวงตาของการจราจร

การมองด้วยตาเปล่าอาจทำให้เข้าใจผิดได้
ตัวอย่างเช่น ถนน 4 เลนที่รถเคลื่อนตัวช้า อาจดูเหมือนรถติดและมีปริมาณสูง
แต่ในความเป็นจริง อาจมีรถน้อยกว่าถนนที่รถวิ่งเร็วกว่า
การสังเกตด้วยสายตาเพียงอย่างเดียวจึงอาจสร้าง “ภาพลวงตาด้านการจราจร”

ถนนที่ขนานกับคลอง

ในบางพื้นที่ ถนนจะขนานไปกับคลอง ซึ่งอาจจำกัดการเข้าถึงจากฝั่งชุมชน
หากมีสะพานเชื่อมไม่เพียงพอ คลองอาจลดปริมาณรถที่เข้าถึงทำเลจริง
ตัวอย่างเช่น คลองสำโรงบริเวณถนนเทพารักษ์ และคลองประเวศบุรีรมย์บริเวณถนนอ่อนนุช–ลาดกระบัง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผม กรณีเหล่านี้ยังไม่รุนแรงพอที่จะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อศักยภาพของทำเล