การปรับรูปแบบการบริหารโครงการเลือกที่ตั้งศูนย์ข้อมูล : การจัดทีม ลำดับกิจกรรม และการจัดจ้างผู้เชี่ยวชาญ

บทความนี้นำความรู้ที่ได้จากวิชา RB611 ของอาจารย์พรรัตน์มาประยุกต์ใช้กับประสบการณ์ทำงานของผู้เขียนงาน โดยหัวข้อหลักจะเกี่ยวข้องกับการจัดการทรัพยากรมนุษย์ในโครงการเลือกที่ตั้งศูนย์ข้อมูล

การเลือกที่ตั้งศูนย์ข้อมูลคือโจทย์ที่ต่างจากอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป

การลงทุนในธุรกิจ Data Center คือเม็ดเงินลงทุนก้อนใหญ่สำหรับประเทศไทยในช่วงช่วงที่ผ่านมา สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) รายงานว่า ในปี 2568 มีการยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ 1,876,653 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นกิจการศูนย์ข้อมูล จำนวน 36 โครงการ มูลค่ารวม 728,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นเกือบ 40% ของตัวเลขทั้งหมด สะท้อนให้เห็นถึขนาดความสนใจลงทุนในธุรกิจศูนย์ข้อมูลในประเทศไทย

ลักษณะสำคัญของธุรกิจนี้คือความต้องการไฟฟ้าปริมาณมาก โดยสำนักงานพลังงานระหว่างประเทศ (IEA) อธิบายว่า Data Center แบบดั้งเดิมอาจมีขนาดกำลังไฟฟ้าประมาณ 10–25 เมกะวัตต์ ส่วน Hyperscale Data Center ที่เน้นงานปัญญาประดิษฐ์ อาจมีขนาด 100 เมกะวัตต์ขึ้นไป เปรียบเทียบกับท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ใช้กำลังไฟฟ้าเฉลี่ย 44 เมกะวัตต์ ดังนั้นจะเห็นได้ว่าไฟฟ้าคือสิ่งที่สำคัญที่สุดในการเลือกที่ตั้งศูนย์ข้อมูล นอกจากนี้ความต้องการน้ำ ไฟเบอร์ออพติค ความปลอดภัยจากภัยพิบัติ ก็มีความสำคัญในลักษณะเดียวกัน

ความต้องการเหล่านี้ทำให้การจัดหาที่ตั้งศูนย์ข้อมูลต้องพิจารณาความพร้อมของสาธารณูปโภคก่อนคุณสมบัติของที่ดิน โดยถึงแม้ที่ดินซึ่งมีขนาด ราคา ผังเมือง และทางเข้าออกเหมาะสม ก็ไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีสำหรับธุรกิจศูนย์ข้อมูลหากไฟฟ้าหรือน้ำไม่พร้อมภายในเวลาที่ผู้ลงทุนต้องการ

ด้วยเหตุผลนี้ผู้เขียนจึงนำเสนอแนวทางบริหารโครงการจัดหาที่ตั้งศูนย์ข้อมูลในรูปแบบใหม่ เพื่อทำให้ประสิทธิภาพการทำโครงการดีขึ้น โดยเน้นนำเสนอไปที่กลุ่มบุคคลที่เกี่ยวข้องโดยตรงได้แก่ผู้จัดการโครงการ (Project Manager) นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Agent) หัวข้อที่แนะนำให้ปรับปรุงคือการจัดลำดับงาน การแบ่งหน้าที่ และการจัดจ้างผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่ระยะเริ่มต้นก่อนที่จะเริ่มโครงการ

การทำงานรูปแบบเดิมไม่มีประสิทธิภาพเมื่อใช้กับโครงการเลือกที่ตั้งศูนย์ข้อมูล

โดยปกติแล้วกระบวนการจัดหาที่ตั้งจะเริ่มจากลูกค้ากำหนดความต้องการ (Requirement Identification) เช่น ขนาดที่ดิน ทำเล กำลังไฟฟ้า และปริมาณน้ำ จากนั้นก็เริ่มทำการค้นหาและเสนอที่ดิน (Site Searching) (โดยอาจจะเป็นการค้นหาด้วยตนเองหรือมอบหมายงานนี้ให้นายหน้า) ก่อนนำแปลงที่สนใจไปตรวจสอบทางเทคนิค (Technical Due Diligence) แล้วจึงเจรจาเพื่อดำเนินธุรกรรมซื้อขาย (Transaction Conclusion) โดยมีจุดสังเกตว่าผู้เชี่ยวชาญทางด้านอสังหาริมทรัพย์จะเป็นผู้นำกระบวนการทำงานในขั้นตอนแรกเริ่ม ส่วนผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทาง เช่น ผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบ หรือ วิศวกรรมศาสตร์ มักจะเข้ามาเกี่ยวข้องในช่วงปลายของการค้นหาที่ตั้ง

ปัญหาที่เกิดขึ้นกับรูปแบบการทำงานแบบเดิมนี้คือผู้จัดการโครงการหรือนายหน้ามีความรู้ความเข้าใจไม่เพียงพอเกี่ยวกับพื้นที่อุปทานของไฟฟ้า การวิเคราะห์ความสามารถจ่ายไฟของโครงข่าย สถานีไฟฟ้า และแผนขยายระบบ หรือเกิดการเลือกใช้คนทำงานที่ไม่เหมาะสมกับหน้าที่ ซึ่งก็ไม่ใช่ความผิดอะไรของกลุ่มคนเหล่านี้ เพราะโดยปกติแล้วกลุ่มบุคคลนี้มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักมากกว่าวิศกรรมศาสตร์ กลุ่มบุคคลนี้จึงมักจะไปเน้นที่การค้นหาอสังหาริมทรัพย์แบบทั่วไป เช่น ทำเล ราคา ผังเมือง ทำให้ในท้ายที่สุดจึงได้ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ตอบโจทก์ความต้องการของการจัดตั้งศูนย์ข้อมูล

ยกตัวอย่างกรณีที่เกิดขึ้นจริง ในการจัดหาที่ดินให้ผู้ประกอบการศูนย์ต่างชาติรายหนึ่ง ผู้เขียนพบว่าการพิจารณาได้เดินหน้าไปถึงขั้นพูดคุยเงื่อนไขต่างๆ เตรียมส่งหนังสือแสดงเจตจำนง (LOI – Letter of Intent) โดยทุกฝ่ายให้ความสนใจกับขนาดที่ดิน ผังเมือง ถนน และทางเข้าออก ขณะที่ความพร้อมของไฟฟ้ายังไม่ได้รับการยืนยัน หลังใช้เวลาพูดคุยและพิจารณาประมาณ 3–4 เดือน จึงพบว่ากำลังไฟฟ้าไม่เพียงพอต่อความต้องการ และนอกจากนั้นหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (การไฟฟ้านครหลวง) ก็ไม่มีแผนขยายกำลังไฟฟ้าในบริเวณดังกล่าว การซื้อขายที่ดินนั้นจึงไม่สามารถเดินหน้าต่อได้และเสียทรัพยากรอย่างมากโดยใช่เหตุ เช่น เวลา ค่าที่ปรึกษาด้านกฎหมาย ค่าเดินทาง และความพยายามในรูปแบบต่างๆ

กรณีศึกษาที่ยกตัวอย่างมาสะท้อนปัญหาด้านการจัดบุคลากรเข้าทีมโครงการ (Staffing) ซึ่งขาดความสามารถด้านเทคนิค (Technical Competence) ที่จำเป็นต่อการประเมินความพร้อมของระบบไฟฟ้า รวมถึงการกำหนดลำดับกิจกรรม (Activity Sequencing) ที่ไม่เหมาะสม โดยเริ่มค้นหาและคัดเลือกที่ดินก่อนประเมินข้อจำกัดด้านไฟฟ้า เมื่อภายหลังพบว่าพื้นที่ไม่สามารถรองรับความต้องการของโครงการได้ จึงทำให้สูญเสียเวลาและทรัพยากร และไม่สามารถดำเนินโครงการบนที่ดินที่เลือกไว้ได้

การจัดลำดับงานใหม่สำหรับโครงการเลือกที่ตั้งศูนย์ข้อมูล

เมื่อได้กล่าวถึงกรณีศึกษาในส่วนก่อนหน้านี้ ผู้เขียนจึงเสนอแนวทางในการจัดการโครงการใหม่คือ การจัดลำดับงานใหม่ โดยให้ผู้จัดการโครงการจัดให้มีการประเมินสาธารณูปโภคในระดับพื้นที่อย่างกว้างก่อน เช่น ระดับจังหวัด หรือ อำเภอ ก่อนเริ่มต้นการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ โดยมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

หลังจากผู้จัดการโครงการรับข้อมูลความต้องการของธุรกิจเรียบร้อยแล้ว ผู้จัดการโครงการควรนำผู้เชี่ยวชาญด้านไฟฟ้า (Power & Utility Consultant) เข้ามาวิเคราะห์และประสานงานกับผู้ให้บริการ (เช่นการไฟฟ้านครหลวง/ส่วนภูมิภาค การไฟฟ้าฝ่ายผลิต) เพื่อกำหนดพื้นที่ที่มีความเป็นไปได้ พร้อมระบุข้อจำกัดและสิ่งที่ต้องตรวจสอบเพิ่มเติม นอกจากนี้ ในระหว่าที่ทำขั้นตอนนี้ ผู้จัดการโครงการยังสามารถนำผู้เชี่ยวชาญแขนงอื่น เช่น ความพร้อมด้านน้ำ ไฟเบอร์ออพติค รวมไปถึงความเสี่ยงของที่ตั้ง (Site Risk Assessment Consultant) เช่น น้ำท่วมและภัยพิบัติที่เกี่ยวข้องร่วมด้วย เพื่อให้การประเมินเป็นไปอย่างครบถ้วนรอบด้านในทีเดียว

เมื่อขั้นตอนดังกล่าวเสร็จสิ้นพร้อมกับข้อมูลที่พร้อมใช้งาน ถึงสามรถส่งต่องานให้กับทีมค้นหาอสังหาริมทรัพย์ต่อได้ การแสดงผลข้อมูลควรอยู่ในรูปที่ทีมงานค้นหาอสังหาริมทรัพย์จะสามารถรับงานไปทำต่อได้สะดวก เช่น จัดทำเป็นแผนที่พื้นที่เป้าหมาย ผลประเมินระดับพื้นที่ใช้กำหนดขอบเขตการค้นหาเบื้องต้น แต่ยังต้องตรวจสอบและยืนยันความพร้อมของสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแต่ละแปลงอีกครั้ง

แบ่งงานและจัดจ้างที่ปรึกษาให้เหมาะสมกับขอบเขตงาน

การนำผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยควรมีการกำหนดขอบเขตงานที่เหมาะสม บริษัทที่ปรึกษาหนึ่งแห่งอาจให้บริการหลายด้าน ตั้งแต่ประเมินไฟฟ้า ออกแบบระบบ ออกแบบอาคารศูนย์ข้อมูล ไปจนถึงประสานการขอใบอนุญาต แต่ในช่วงเริ่มต้นซึ่งเจ้าของโครงการต้องการแต่กำหนดพื้นที่ค้นหา โครงการไม่จำเป็นต้องจัดจ้างบริการทั้งหมดนี้ในครั้งเดียวเพราะจะทำให้เกินความต้องการ ใช้งบประมาณสูง และใช้เวลาเกินความจำเป็นในระยะนี้

การแบ่งการจัดจ้างควรแบ่งตามขั้นตอนการทำงาน เช่น การประเมินไฟฟ้า น้ำ หรือ ไฟเบอร์ออพติคระดับพื้นที่ การคัดกรองความเสี่ยงภัยธรรมชาติ เป็นงานในขั้นตอนแรกก่อน จากนั้นเมื่อได้อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการแล้วจึงทำการตรวจสอบทางเทคนิคโดยละเอียด เมื่อจบขั้นตอนนี้ จึงจะมีความมั่นในมากขึ้นในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกรณีที่ยังไม่ได้เป็นข้าวของอสังหาริมทรัพย์ต้นตอนนี้เป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุด

เมื่อเข้าสู่ขั้นตอนการขออนุญาต การสามารถนำผู้เชี่ยวชาญสำหรับใบอนุญาตต่างๆเข้ามาช่วยเสริม เช่น ผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA – Environmental Impact Assessment) ผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบระบบป้องกันอัคคีภัย (Fire Protection System) ผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบอาคารเพื่อสิ่งแวดล้อม (Green Building Certificate) ผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบระบบกักเก็บเชื้อเพลิงสำรอง (Fuel Storage System) ทั้งหมดทั้งมวลนี้ ควรทำ ณ ขั้นตอนแรกเริ่มควบคู่ไปกับการขอใบอนุญาตก่อสร้าง เพราะการแก้ไขแบบในภายหลังจะทำให้เกิดความล่าช้า

เมื่อเสร็จสิ้นในขั้นตอนเหล่านี้ ขั้นตอนต่อไปจึงจะเป็นส่วนของผู้รับเหมาก่อสร้างศูนย์ข้อมูล โดยการคัดเลือกผู้รับเหมานี้ไม่ได้มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากงานอื่นๆ จึงไม่ได้พูดถึงในบทความนี้

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรเพิ่มทักษะการเป็นผู้จัดการโครงการเลือกที่ตั้งศูนย์ข้อมูล

เมื่อได้อธิบายให้เห็นขั้นตอนการบริหารโครงการที่แตกต่างนี้แล้ว กลุ่มบุคคลหนึ่งที่ได้รับผลกระทบและต้องปรับเปลี่ยนวิธีการทำงานคือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยนายหน้าต้องพัฒนาวิธีการทำงานตามไปด้วย เนื่องจากความเชี่ยวชาญรูปแบบเดิม คือ ด้านทำเล ราคา ผังเมือง และการเจรจาซื้อขายเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะตอบโจทย์ความต้องการของธุรกิจนี้

นายหน้าจึงควรเพิ่มทักษะการบริหารโครงการ (Project Management) โดยเฉพาะการจัดบุคลากรเข้าทีมโครงการ (Staffing) การประสานผู้เชี่ยวชาญ และการกำหนดลำดับงาน เพื่อให้การทำงานเชื่อมโยงกันอย่างเป็นระบบ นายหน้าสามารถรับบทบาทบริหารโครงการเลือกที่ตั้งให้แก่เจ้าของ/นักลงทุน โดยให้ผู้เชี่ยวชาญแต่ละด้านรับผิดชอบการวิเคราะห์และยืนยันข้อมูลทางเทคนิค ถ้าหากมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากการจ้างงานผู้เชี่ยวชาญ นายหน้าสามารถชี้แจงถึงค่าใช้จ่ายนี้กับผลประโยชน์ที่ลูกค้าจะได้รับมากขึ้น

ด้วยบทบาทที่เชื่อมโยงข้อมูลระหว่างนักลงทุน เจ้าของที่ดิน และผู้เชี่ยวชาญ นายหน้าจึงอยู่ในตำแหน่งที่สามารถช่วยประสานการตัดสินใจของโครงการได้ดีที่สุด การพัฒนาทักษะบริหารโครงการจึงเป็นโอกาสในการเพิ่มมูลค่าบริการและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน สร้างความพึงพอใจที่ลูกค้าจะได้รับมากขึ้นจากบริการของนายหน้า

ช่องว่างทางด้านบริการและโอกาสทางธุรกิจ

บทความนี้แสดงให้เห็นถึงช่องว่างทางธุรกิจในอุตสาหกรรมศูนย์ข้อมูล โดยธุรกิจนี้ยังถือว่าเป็นธุรกิจใหม่ บุคคลบางกลุ่มอาจจะยังปรับตัวไม่ทันและไม่สามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่วนผู้ที่ปรับตัวทันนั้นก็ได้รับประโยชน์ไป ตัวอย่างของผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการลงทุนครั้งใหม่นี้ ได้แก่กลุ่มผู้ประกอบการโรงไฟฟ้า โดยโรงไฟฟ้ามักจะมีที่ดินที่เหลืออยู่ และในบริเวณที่ดินนั้นเองก็มีโรงไฟฟ้าที่พร้อมจ่ายไฟให้อยู่แล้ว ผู้ที่ซื้อที่ดินกับกลุ่มเจ้าของกลุ่มนี้จึงมีความพร้อมด้านไฟฟ้ามากกว่าเมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่นของเข้าของกลุ่มอื่น นอกจากนี้กลุ่มธุรกิจโรงไฟฟ้าก็มีบุคคลกรที่มีความรู้ความสามารถที่จะให้คำปรึกษาด้านไฟฟ้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเห็นได้ว่ากลุ่มโรงไฟฟฟ้าทั้งหลายได้ทำการร่วมลงทุนแบบ Joint Venture กับธุรกิจศูนย์ข้อมูล เช่น Gulf, B. Grimm, Banpu, Ratch

อ้างอิง

International Energy Agency. (2025). Energy and AI. https://www.iea.org/reports/energy-and-ai

สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน. (2569, 15 มกราคม). บีโอไอเคาะลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ 7 โครงการ มูลค่ากว่า 9.6 หมื่นล้าน [ข่าวประชาสัมพันธ์]. https://www.boi.go.th/upload/content/PR7_2569TH.pdf

บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน). (ม.ป.ป.). รายงานการจัดการพลังงาน ประจำปี 2567: ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ. https://corporatestrategy.airportthai.co.th/wp-content/uploads/2025/04/ทสภ.เล่มพลังงาน_2568.pdf

บริษัท แอดวานซ์ อินโฟร์ เซอร์วิส จำกัด (มหาชน). (2566, 20 กุมภาพันธ์). GULF จับมือ Singtel และ AIS เดินหน้าก่อสร้างโครงการก่อสร้างดาต้าเซ็นเตอร์. https://www.ais.th/business/news-and-activity/announcements/gulf_Singtel_and_ais_kick_off_the_establishment_of_the_new_data_center