การเลือกทำเลร้านล้างรถอัตโนมัติ ฟังดูเป็นเรื่องง่ายๆ แต่ในความเป็นจริงมีรายละเอียดหลายอย่างซ่อนอยู่

โน้ตนี้เป็นการประยุกต์ใช้หลักคิดเรื่อง การเลือกทำเล (Site Selection) และ การวิเคราะห์ความต้องการของตลาด (Market Demand Analysis) กับธุรกิจร้านล้างรถอัตโนมัติ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อยอดขายและความเป็นไปได้ของธุรกิจ

หลักคิดนี้ยังสามารถนำไปปรับใช้กับธุรกิจอื่นได้เช่นกัน เช่น ลานชาร์จรถ EV

ฝากไว้เพื่อศึกษาและแลกเปลี่ยนมุมมองกันครับ

บทคัดย่อ | Summary

บันทึกนี้เกี่ยวกับกระบวณการเลือกที่ตั้ง (Site Selection Process) โดยวิเคราะห์เจาะจงไปที่หัวข้อการวิเคราะห์ความต้องการของตลาด (Market Demand Analysis) ที่เฉพาะเจาะจงต่อธุรกิจประเภทต่างๆ

ในบริบทนี้ ธุรกิจที่ศึกษาและนำมาใช้ประกอบการวิเคราะห์คือธุรกิจร้านล้างรถ (Car Wash) ซึ่งเป็นธุรกิจที่ต้องการคุณภาพของการจราจรที่ดี (Traffic Quality) เนื่องจากเป็นปัจจัยที่ส่งผลโดยตรงต่อยอดขายและความเป็นไปได้ของธุรกิจ

บันทึกนี้ยังได้พูดถึงวิธี เครื่องมือ ตัวชี้วัด ที่สามารถใช้ประเมินคุณภาพของการจราจร และรวมไปถึงกรณีศึกษา และ สิ่งที่ควรระวังบางอย่างที่สามารถนำไปศึกษาต่อได้ในอนาคต 

This note discuss about site selection process, on a specific topic of market demand analysis for specific business.

In this context, the business is a car wash, which has essential need for the property with exposure to good traffic quality, because it directly affect the revenue and therefore business feasibility.

This notes also discuss about method, tools and proxy/indication to measure traffic quality. Case study and caveats are also highlighted for future study. 

ทำไมร้านล้างรถต้องการคุณภาพการจราจรที่ดี | Why Car Wash Shop Need Good Traffic Quality ?

สำหรับร้านล้างรถ คุณภาพการจราจรที่ดีไม่ใช่แค่ข้อได้เปรียบเสริมเท่านั้น แต่เป็นสิ่งสำคัญในการกระบวนการเลือกที่ตั้ง เนื่องจากคุณภาพการจราจรนี้เป็นตัวตัวแทนของความต้องการของตลาด

For car wash shop, good traffic quality is not a complementary advantage, but an essential factor in site selection, because it is proxy for market demand.

อะไรคือคุณภาพการจราจรที่ดีสำหรับธุรกิจร้านล้างรถ | What is Good Traffic Quality for Car Wash Business ?

สำหรับธุรกิจร้านล้างรถ คุณภาพการจราจรที่ดีประกอบด้วยหลายปัจจัย

In this specific context of car wash business, good traffic quality includes

1.  ปริมาณรถยนต์ | Amount of Cars 

ปริมาณรถยนต์ที่ผ่านหน้าที่ดิน/ทรัพย์สินเป็นตัวชี้วัดโดยตรงของความต้องการของตลาด แนวคิดนี้อาจจะดูชั้นเดียวเชิงเดียว ตรงไปตรงมา แต่การวัดให้แม่นยำนั้นมีความซับซ้อนหลายอย่าง

เนื่องจากในทางปฏิบัติ การนับจำนวนรถตลอด 24 ชั่วโมง เป็นเวลา 365 วัน มีความยากลำบาก การประเมินจึงมักใช้วิธีการสุ่มตัวอย่าง (Sampling Method)

ตัวอย่างเช่น อาจมีการนับจำนวนรถเป็นเวลา 15 นาที ในเวลา 10:00 น. ของวันอังคาร จากนั้นจึงนำผลลัพธ์ที่ได้ไปขยายผลด้วยตัวคูณตามสมมติฐานภายในของธุรกิจ วิธีนี้มีประโยชน์ แต่ผลลัพธ์จะขึ้นอยู่กับคุณภาพของสมมติฐาน

การคำนวณที่อยู่เบื้องหลังมีความซับซ้อน จึงจะไม่ลงรายละเอียดในบันทึกนี้ และจะอธิบายในระดับที่เข้าใจง่ายเพื่อใช้เป็นแนวทางเบื้องต้น

This is a direct indication of market demand pool. While this idea is straight forward, the accurate measurement of it is a complex process.

Since it will be difficult to measure the traffic for 365 days and 24 hours per day, the measurement often use a sampling method.

For example, a traffic may be counted for 15 minutes at 10AM on Tuesday. The result is then expanded using the multiplier set by the business's internal assumptions.  This method is useful but it relies heavily on the assumptions.

The equation behind is complex computation, so will not be discussed in here, and we can keep it simple here in this note.

ปัจจัยที่อาจส่งผลต่อการสุ่มตัวอย่างการจราจร ได้แก่

Factors can affect traffic sampling: 

วัน - บางวันอาจมีจำนวนรถสูงหรือต่ำกว่าปกติ เช่น วันหยุด วันหยุดนักขัตฤกษ์ หรือวันที่มีงานกิจกรรมพิเศษ โดยทั่วไปควรเลือกเก็บข้อมูลในวันธรรมดาที่มีสภาพการจราจรปกติ

ช่วงเวลา - ปริมาณรถในช่วงเช้า กลางวัน และเย็น อาจแตกต่างกัน การเก็บข้อมูลหลายช่วงเวลาและนำมาเปรียบเทียบหรือเฉลี่ยกันจะช่วยให้เห็นภาพที่สมดุลมากขึ้น

ความเร็วของการจราจร -  ความเร็วของรถที่วิ่งบนถนนทำให้มีจำนวนรถผ่านหน้าทรัพย์สินมากขึ้น ส่งผลดีต่อยอดขาย แต่หากรถวิ่งเร็วเกินไป อาจลดการมองเห็นของทำเลและทำให้การเข้าออกพื้นที่ทำได้ยากขึ้น. 

ฝั่งของถนน - ถนนคนละฝั่งอาจมีปริมาณรถต่างกันตามช่วงเวลา เช่น ฝั่งหนึ่งอาจหนาแน่นในช่วงเช้า แต่อีกฝั่งหนึ่งอาจหนาแน่นในช่วงเย็น ขึ้นอยู่กับรูปแบบการเดินทางของคนในพื้นที่

Days - specific days can create unusual spikes or drops in traffic Normal weekdays are preferred. Weekends, holidays, or special events day should be avoided.

Time of day – counts in the morning, noon, and evening can look very different. Averaging these gives a more balanced picture.

Traffic speed – faster traffic speed can increase the number of vehicles passing the site, good for sales revenue, but excessive speed may reduce visibility and ease of access. 

Side of the road – one side may be busier in the morning and quieter in the afternoon, and vice versa, depending on commuting patterns.

กรณีศึกษาน่าสนใจ: ภาพลวงตาของการจราจร

การประเมินการจราจรด้วยสายตาเพียงอย่างเดียวอาจทำให้เข้าใจผิด

ตัวอย่างเช่น ถนนสี่เลนที่รถเคลื่อนตัวช้าอาจดูเหมือนมีการจราจรหนาแน่นและพลุกพล่าน ทำให้สถานที่นั้นดูเหมือนดีมาก แต่ในความเป็นจริงอาจไม่ได้มีจำนวนรถมากกว่าถนนอีกเส้นหนึ่งที่จำนวนช่องจราจรเท่ากันแต่รถไหลตัวเร็วกว่าและดูโล่งกว่า

Interesting Case Study - Traffic Illusion

Eye observation can create a traffic illusion. For example, a 4-lane road with slow flow may feel congested and busy, making the site looks very high potential, but might not actually carry more vehicles than a faster-flowing road (with the same number of traffic lanes) which seems less crowded. 

1.1  เครื่องมือและตัวชี้วัดปริมาณรถยนต์ | Tools & Indication of Car Volume

เนื่องจากการวัดปริมาณรถยนต์เป็นกระบวนการที่ซับซ้อน การใช้เครื่องมือหรือสัญญาณบ่งชี้บางอย่างจะช่วยให้สามารถคัดกรองพื้นที่หรือทำเลที่มีศักยภาพได้รวดเร็วขึ้น

Because measuring amount of car can be complex process. A tools or indication should be used to quickly identify potential location, listed in the below

สถิติการจราจรของกรมทางหลวง

สถิติการจราจรของกรมทางหลวง (Department of Highways: DOH) เป็นข้อมูลสาธารณะที่มีประโยชน์มาก กรมทางหลวงมีการเผยแพร่สถิติปริมาณการจราจรของถนนสายหลักบางเส้นในประเทศไทย

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลนี้ใช้กับถนนที่อยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของกรมทางหลวงเท่านั้น ดังนั้น ถนนที่อยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของกรมทางหลวงชนบท (Department of Rural Roads: DRR) อาจจะไม่มีข้อมูลนี้

รายงานดังกล่าวจะแยกประเภทยานพาหนะ เช่น รถยนต์นั่งส่วนบุคคล รถกระบะ รถบรรทุกขนาดใหญ่ รถจักรยานยนต์ และยานพาหนะประเภทอื่น ๆ พร้อมทั้งแสดงค่า Average Annual Daily Traffic (AADT) หรือปริมาณการจราจรเฉลี่ยต่อวันตลอดทั้งปี

ข้อมูล AADT มีประโยชน์อย่างมากในกรณีที่ผู้ประกอบการไม่มีระบบวัดปริมาณการจราจรของตนเอง หรือไม่มีทรัพยากรเพียงพอในการทำการสำรวจการจราจรอย่างเต็มรูปแบบ ข้อมูลนี้สามารถใช้เป็นจุดเริ่มต้นที่น่าเชื่อถือในการประเมินศักยภาพของถนนแต่ละเส้น และต่อเนื่องไปถึงศักยภาพของแต่ละทำเล

ถ้าหากถนนที่คุณเลือกไม่มีข้อมูลอยู่ในรายงานกรมทางหลวงนี้แล้ว คุณต้องทำการสำรวจข้อมูลด้วยตัวเอง และทำให้เสียเวลาและความพยายามขึ้นกว่าเดิมมาก

Thai DOH (Department of Highways) Statistics - a very useful public information. The Department of Highways publishes traffic statistics for some main roads across Thailand. Note that this only apply to the roads under the responsibility of DOH (Therefore, those under DRR - Department of Rural Roads are excluded). These reports separate vehicles into categories (cars, pick-up trucks, large trucks, motorcycles, etc.) and provide the Average Annual Daily Traffic (AADT) for each category. AADT represents the average number of vehicles per day over the course of a year. This information is especially useful when you don’t have your own traffic measurement system or enough resources (which most of us as a normal person are) to conduct a proper count. It gives a reliable starting point for evaluating the potential of each road, and therefore, each site.

If the selected road is not covered in the DOH traffic report, the traffic survey will need to be conducted independently. This can require significantly more time, effort, and resources.

โครงการพาณิชยกรรมใกล้เคียง

กิจการเชิงพาณิชย์ที่หนาแน่นในบริเวณใกล้เคียงสามารถใช้เป็นตัวชี้วัดได้เช่นกัน เนื่องจากธุรกิจค้าปลีกหรือธุรกิจบริการขนาดใหญ่มักมีการศึกษาทำเลและปริมาณการจราจรมาก่อนแล้วในระดับหนึ่ง

ตัวอย่างกิจการที่สามารถใช้เป็นสัญญาณบ่งชี้ได้ ได้แก่ ห้างค้าปลีกหรือดิสเคานต์สโตร์ เช่น BigC และ Lotus’s, สถานีบริการน้ำมัน, KFC และ McDonald’s, ร้านสะดวกซื้อ

2.  ประเภทของรถยนต์ | Type of cars

ประเภทของรถยนต์ก็เป็นอีกตัวชี้วัดที่ส่งผลโดยตรงที่แสดงถึงต้องการของตลาดและกำลังซื้อของลูกค้า รถบางประเภทมีความสามารถที่จะเปลี่ยนเป็นลูกค้าได้มากกว่ารถประเภทอื่น

This is a direct indication of market demand pool and purchasing power. Type of car are listed below in consequence of its relevancy and contribution to the business.

ประเภทรถที่นับเป็นกลุ่มลูกค้า

• รถยนต์นั่งส่วนบุคคล
• รถกระบะ/รถตู้
  

Vehicle counted as customer

• Passenger cars

• Pick up trucks/Van

• Old car

• รถแท็กซี่ (หากธุรกิจไม่ได้ออกแบบมาเพื่อรองรับลูกค้ากลุ่มแท็กซี่)
• รถกระบะที่ใช้เพื่อการพาณิชย์ (ซึ่งปกติแล้ว ไม่ค่อยใช้บริการล้างรถ)
• รถบัส รถบรรทุกขนาดใหญ่ มากกว่า 6 ล้อ (ใหญ่เกินไปที่จะใช้บริการ)
  
• รถที่เก่ามากๆ 

Vehicles potentially not counted

• Taxi (if the business is not for taxi)
• Pick up truck used for commercial purpose
• Large truck (over 6 Wheellers)/Bus (too large to use the service)
• Very old cars
  
  
  
  

3.  การเข้าถึง การเคลื่อนตัวของการจราจร และปัจจัยอื่น ๆ  | Accessibility, Traffic Flow & Other

คุณภาพการจราจรยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการเข้าถึงทรัพย์สิน การเคลื่อนตัวของรถ และอื่นๆ

Traffic quality also depends on indirect factors, such as site accessibility, traffic flow, and other related conditions.

ลักษณะของถนนสามารถส่งผลต่อการเข้าถึงทำเล ตัวอย่างปัจจัยที่ควรพิจารณา ได้แก่

• จำนวนเลน
• ถนนแบบมีเกาะกลางหรือไม่มีเกาะกลาง
• ถนนแบบมีทางคู่ขนาน เช่น วิภาวดี พหลโยธิน กาญจนาภิเษก
  
• ระยะห่างจากแยกใหญ่หรือจุดตัดการจราจร
• การอยู่ใกล้ ยู-เทิร์น ขาเข้า ขาออก

Road characteristics can affect accessibility. Examples includes:

• Number of lanes
• Divided or undivided road
• Roads with frontage roads or parallel roads, such as Vibhavadi Rangsit Road, Phahonyothin Road, and Kanchanaphisek Road
• Distance from major intersections or traffic junctions
• Proximity to U-turn points, both for entering and exiting the site

กรณีศึกษาน่าสนใจ: ถนนเลียบคลอง

ในบางพื้นที่ ถนนอาจวิ่งขนานไปกับคลอง ซึ่งสามารถจำกัดการเข้าถึงของลูกค้าไปสู่สถานที่ตั้งได้ แม้ว่าพื้นที่นั้นๆอาจจะมีความหนาแน่นของประชากรสูง แต่หากไม่มีสะพานเชื่อมระหว่างสองฝั่งอย่างเพียงพอ คลองอาจลดปริมาณการจราจรที่สามารถเข้าถึงทำเลได้จริง

ตัวอย่างพื้นที่ลักษณะนี้ ได้แก่

• คลองสำโรง ตามแนวถนนเทพารักษ์
• คลองประเวศบุรีรมย์ ตามแนวถนนอ่อนนุช–ลาดกระบัง

ผลกระทบจากความไม่สะดวกนี้อาจเกิดขึ้นได้ มากน้อย ขึ้นแล้วแต่กรณี แล้วแต่สถานที

Interesting Case Study - Canal Parallel Roads
In some areas, roads run parallel to canals, which can limit access from nearby households. While the area has high population density, If there are not enough bridges connecting both sides, the canal may reduce the amount of traffic that actually reaches the site. Examples of this includes;

• Khlong Samrong along Theparak Road

• Khlong Prawet Burirom along On Nut–Lat Krabang Road.

Negative impact can be different case by case, location by location

สมดุลระหว่างคุณภาพการจราจรและต้นทุนที่ดิน

ทำเลที่ตั้งอยู่บนถนนที่มีคุณภาพการจราจรสูงมักมีราคาที่ดินสูง โดยเฉพาะเมื่ออยู่ในพื้นที่พาณิชยกรรมที่หนาแน่นสูงและพัฒนาแล้ว ในหลายๆกรณี ราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้อาจสูงเกินไปจนทำให้ธุรกิจล้างรถไม่สามารถดำเนินงานได้อย่างมีกำไร

อย่างไรก็ตาม ยังมีถนนบางเส้นที่มีปริมาณรถหรือคุณภาพการจราจรใกล้เคียงกับถนนพาณิชยกรรมหลัก แต่มีต้นทุนที่ดินต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ การหาทำเลลักษณะนี้ เรียกว่าเป็นการหา โอกาสที่ซ่อนอยู่ (Hidden Opportunities) ของธุรกิจร้านล้างรถ

สำหรับธุรกิจร้านล้างรถ ทำเลที่ดีที่สุดจึงไม่จำเป็นต้องเป็นทำเลที่รถผ่านมากที่สุด แต่ควรเป็นทำเลที่ปริมาณรถ ประเภทของรถ การเข้าถึง การมองเห็น และต้นทุนที่ดิน เมื่อรวมกันกันแล้ว เกิดความพอดี และทำให้เกิดความเป็นไปได้ทางธุรกิจ

Optimizing Traffic Quality and Land Cost

Sites located on roads with high traffic quality usually have higher land prices, especially when they are in dense commercial areas. In many cases, land prices in these areas may be too high for a car wash business to operate profitably.

However, some roads may have traffic volume or traffic quality similar or comparable major commercial roads, but with significantly lower land costs. Identifying these locations can be considered a search for Hidden Opportunity for car wash businesses.

For a car wash business, the best site is not the location with the highest traffic volume, but it should be a site where traffic volume, vehicle type, accessibility, visibility, and land cost work together with balance, creating business feasibility.

โครงสร้างเนื้อหา

หัวข้อ: การเลือกทำเล, การวิเคราะห์ตลาด, ร้านล้างรถ

Content Structure

Topic: Site Selection, Demand Analysis, Car Wash