การเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน

การเช่าระยะยาวโดยทั่วไปมักเป็นการลงทุนที่มีมูลค่าสูงกว่าการเช่าทั่วไป ตัวอย่างเช่น การเช่าที่ดินเปล่าเป็นระยะเวลา 20 ปี โดยผู้เช่าต้องชำระค่าหน้าดิน ค่าเช่ารายเดือน รวมถึงลงทุนก่อสร้างอาคารและติดตั้งอุปกรณ์ต่าง ๆ บนที่ดินด้วยตนเอง

การลงทุนลักษณะนี้มักมีระยะเวลาคืนทุนมากกว่า 3 ปี ผู้เช่าจึงมีความจำเป็นต้องมองหาความมั่นคงในระยะยาว และต้องการลดความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่อสัญญาเช่าได้ในอนาคต ด้วยเหตุนี้ การเช่าระยะยาวจึงเป็นการเช่าที่มีความซับซ้อนและมีความเสี่ยงสูงกว่าการเช่าทั่วไป นักลงทุนจึงควรเข้าใจขั้นตอน กฎหมาย รูปแบบ และธรรมเนียมปฏิบัติของการเช่าระยะยาวอย่างถูกต้อง เพื่อไม่ให้เสียเปรียบทั้งในเชิงพาณิชย์และกฎหมาย

ข้อดีของการจดทะเบียนการเช่า

การจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินมีประโยชน์ต่อผู้เช่าในหลายด้าน ดังนี้

• ชื่อของผู้เช่าจะถูกสลักไว้ที่หลังโฉนด ทำให้เจ้าของที่ดินไม่สามารถขาย หรือสร้างภาระผูกพันใด ๆ ที่กระทบต่อสิทธิของผู้เช่าได้

• การยกเลิกสัญญาเช่าต้องดำเนินการโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่าย ณ สำนักงานที่ดิน ทำให้ผู้เช่ามั่นใจได้ว่าจะไม่ถูกยกเลิกสัญญาโดยพลการ ขณะเดียวกันผู้ให้เช่าก็มั่นใจได้ว่าผู้เช่าจะปฏิบัติตามสัญญาจนครบกำหนด

• ในกรณีที่เจ้าของที่ดินขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่น สิทธิการเช่าที่จดทะเบียนไว้จะผูกพันกับเจ้าของรายใหม่โดยอัตโนมัติ ผู้ซื้อที่ดินต้องรับภาระสัญญาเช่าต่อไปจนครบกำหนด

• สิทธิการเช่ายังคงมีผลบังคับใช้ แม้ผู้ให้เช่าจะเสียชีวิต โดยผู้รับมรดกต้องเคารพสัญญาเช่าจนครบระยะเวลา

• ในกรณีที่ผู้เช่าได้รับสิทธิประโยชน์จาก BOI ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เฉพาะการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน) สามารถนับเป็นเงินลงทุน และนำไปใช้เป็นสิทธิลดหย่อนภาษีได้ ซึ่งมักพบในกรณีโรงงานอุตสาหกรรม

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเช่าระยะยาว

ทำไมการเช่าระยะยาวแบบจดทะเบียนจึงยุ่งยากกว่าการเช่าทั่วไป

• มีค่าใช้จ่ายสูงกว่า
  นอกจากอากรแสตมป์แล้ว ยังต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าในอัตรา 1% ของมูลค่าการเช่าตลอดอายุสัญญา (รวมค่าเช่ารายเดือนและค่าหน้าดิน) เมื่อรวมอากรแสตมป์แล้วคิดเป็นประมาณ 1.1% ซึ่งหากเป็นสัญญาระยะยาวหลายสิบปี ตัวเลขนี้ถือว่าสูงพอสมควร

• ต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
  ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปดำเนินการด้วยตนเอง หรือมอบอำนาจ เช่นเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

• ใช้เอกสารจำนวนมาก
  เช่น มติคณะกรรมการของทั้งสองฝ่าย (รายงานการประชุม) โฉนดที่ดินตัวจริง หนังสือยินยอมจากผู้รับจำนอง (หากมี) หนังสือมอบอำนาจ และโดยปกติค่าหน้าดินจะชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค

สัญญาเช่าแบบใดถือเป็นการเช่าระยะยาวที่ต้องจดทะเบียน

• สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป เช่น 3 ปี กับ 1 วัน

• สัญญาเช่า 3 ปี ที่ระบุว่าสามารถ “ต่ออายุได้อีก 3 ปี” ไม่ถือเป็นการเช่าระยะยาวตามกฎหมาย

ไม่จดทะเบียนการเช่าได้หรือไม่ หากทำสัญญา 3 ปีต่ออายุเรื่อย ๆ

• การทำสัญญาเช่า 3 ปีต่ออายุซ้ำ ๆ ไม่สามารถทำได้อย่างปลอดภัยในระยะยาว เนื่องจากกฎหมายอาจตีความว่าเป็นการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ส่งผลให้สัญญาในช่วงหลังอาจไม่มีผลบังคับใช้
• ในทางปฏิบัติ เมื่อครบสัญญาชุดที่สอง (รวม 6 ปี) สัญญาอาจไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย ซึ่งเปิดความเสี่ยงอย่างมากต่อผู้เช่าที่มีการลงทุนมูลค่าสูง

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่า ใครเป็นผู้รับผิดชอบ

• ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างคู่สัญญา แต่โดยทั่วไปผู้เช่ามักเป็นฝ่ายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายดังกล่าว

ข้อควรคำนึงอื่น ๆ : ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และการรื้อถอนอาคารเมื่อสิ้นสุดสัญญาการเช่า

• ในการเช่าที่ดินเปล่าแบบระยะยาว โดยเฉพาะกรณีที่ผู้เช่ามีการก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างขึ้นบนที่ดินนั้น อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างย่อมมีการเปลี่ยนแปลง และโดยทั่วไปจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
  
  เดิมที่ดินบางแปลงอาจถูกจัดเก็บภาษีในอัตราที่ต่ำ เช่น ที่ดินเกษตรกรรม หรือที่ดินรกร้างที่มีการปลูกต้นไม้เพื่อลดภาษี แต่เมื่อมีการนำที่ดินมาใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นการสร้างโรงงาน คลังสินค้า หรืออาคารเพื่อประกอบธุรกิจ
  
  
  อัตราภาษีจะเปลี่ยนเป็นอัตราสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม ซึ่งสูงกว่าเดิมอย่างชัดเจน
  ผู้เช่าจึงควรคำนวณให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นว่า เมื่อเริ่มใช้ประโยชน์ในที่ดินแล้ว ภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนเท่าใด และต้นทุนส่วนนี้จะส่งผลต่อโครงสร้างต้นทุนของโครงการอย่างไรในระยะยาว
  
  ด้วยเหตุนี้ จึงเป็นเรื่องสำคัญที่สัญญาเช่าจะต้องกำหนดให้ชัดเจนว่า ฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
  
  
• นอกจากนี้ สัญญาเช่าควรกำหนดให้ชัดเจนเช่นกันว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าได้ก่อสร้างขึ้นนั้น ฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบในการรื้อถอนหรือจัดการกับอาคารดังกล่าว ในบางกรณี ผู้เช่าอาจไม่ประสงค์ให้มีอาคารคงเหลืออยู่ เนื่องจากอาจเป็นการเปิดเผยข้อมูลหรือความลับทางธุรกิจ หรืออาจเปิดโอกาสให้คู่แข่งเข้ามาเช่าพื้นที่ต่อและประกอบธุรกิจแข่งขัน ด้วยเหตุนี้ ผู้เช่าบางรายจึงยินยอมรับภาระค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนอาคารด้วยตนเอง ทั้งนี้ควรระบุเงื่อนไขดังกล่าวไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจนตั้งแต่ต้น