ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (Property Transfer Fee)
ข้อมูลพื้นฐาน
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คือค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บโดยสำนักงานที่ดินเมื่อมีการโอน “กรรมสิทธิ์ขายขาด (Freehold)” ไปยังผู้ซื้อตามปกติ ซึ่งหมายถึงการซื้อขายแบบทั่วไป ไม่ใช่ธุรกรรมเหล่านี้ซึ่งมีค่าธรรมเนียมต่ำกว่า:
-
การโอนให้ทายาท
-
การใช้สิทธิซื้อคืนจากขายฝาก
-
การปลดทรัพย์จากการจำนอง
ประเด็นที่คนมักสับสนคือ อัตรา 2% จะคิดจาก “ราคาประเมินราชการ” หรือ “ราคาซื้อขาย" อันใดอันหนึ่งที่สูงกว่า ตามที่ระบุในกฎของกรมที่ดิน
แต่ในทางปฏิบัติจริง สำนักงานที่ดินจะใช้ “ราคาประเมินราชการ” เป็นฐานเก็บค่าธรรมเนียม แม้ราคาซื้อขายจริงจะสูงกว่าก็ตาม
ดังนั้น ค่าธรรมเนียม 2% จะคิดจากราคาประเมินราชการ
หมายเหตุ: ข้อกำหนดนี้ ไม่ใช้กับการโอนสิทธิ์เช่าระยะยาว (Leasehold)
และในบริบทของไทย การพูดถึง “การโอนกรรมสิทธิ์” มักหมายถึงเฉพาะการโอนแบบ Freehold เท่านั้น ข้อนี้อธิบายเพิ่มเติมให้ชาวต่างชาติที่ไม่คุ้นกับอสังหาริมทรัพย์ไทย
อัตราค่าธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียมการโอนคือ 2% ของราคาประเมินราชการ
ควรระวังว่าราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ราคาตลาด และกำหนดโดยกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายตลาด
วิธีคำนวณราคาประเมินราชการ
ผู้ซื้อหรือผู้ขายสามารถตรวจสอบราคาประเมินได้ด้วยตัวเอง โดย:
-
ติดต่อสำนักงานที่ดิน หรือ
-
ตรวจสอบออนไลน์จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์
กรมธนารักษ์กำหนดราคาประเมินสำหรับที่ดินแต่ละแปลง โดยระบุเป็น “บาทต่อตารางวา”
กรณีมีสิ่งปลูกสร้าง ต้องคิดมูลค่าอาคารรวมถึงค่าเสื่อมราคาตามเกณฑ์ของราชการ ซึ่งมีราคาก่อสร้างต่อ ตร.ม. และอัตราค่าเสื่อมกำกับไว้
สำหรับคอนโด ราคาประเมินจะกำหนดเป็น “บาทต่อตารางเมตร” และแต่ละชั้นจะมีมูลค่าต่างกัน (ชั้นสูงกว่ามักมีค่ามากกว่า)
เมื่อรวม “มูลค่าที่ดิน + มูลค่าอาคารที่เหลือ” จะเป็น “มูลค่ารวมของทรัพย์สิน”
และอัตรา 2% จะคิดจากมูลค่ารวมนี้
หมายเหตุ: มูลค่าประเมินนี้ เป็นค่าที่ใช้ในการคำนวณ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ที่เทศบาลเรียกเก็บประจำปีด้วย
ผู้รับผิดชอบจ่าย
โดยทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายตกลง ออกคนละครึ่ง แต่สามารถต่อรองได้ และไม่มีข้อบังคับตายตัว
มาตรการส่งเสริมจากรัฐบาล
รัฐบาลไทยออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนสำหรับ “ที่อยู่อาศัยราคาต่ำตามเกณฑ์” เป็นครั้งคราว เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรเช็กช่วงโปรโมชั่นก่อนทำธุรกรรม
ทรัพย์เชิงพาณิชย์ไม่ได้รับสิทธินี้
ผู้ขายที่ต้องชำระ
ต่างจากภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax — SBT)
ค่าธรรมเนียมโอน 2% ใช้กับทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล
สรุป
ค่าธรรมเนียมการโอนเป็นค่าธรรมเนียมแบบอัตราคงที่ ไม่เปลี่ยนตามราคาซื้อขาย ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถคำนวณยอดที่ต้องเตรียมล่วงหน้าได้ง่ายและชัดเจน